「提振高雄市房地產景氣，帶動都市經濟發展」
「都市更新事業與房地產景氣」 兩場座談會為高雄市房地產把脈

　　雖然這幾年高雄市房屋縮減建量，以穩住高雄房價持續往下探的盤面，除此消極的手段之外，高雄市議會希望更有積極作為，為高雄市的房地產找出一條活路，因此委託義守大學對此進行研究，並於3月5、27日，分別在議會高風大樓三樓大禮堂及中型會議室舉辦「提振高雄市房地產景氣，帶動都市經濟發展」、「都市更新事業與房地產景氣」座談會，莊啟旺議長建議市府進行建築物建蔽率、容積率政策的鬆綁，以符合市場的需求，並提出對房地產業者進行「減稅」，對青年購屋給予利息降息特別優惠，以刺激房地產發展。

金融風暴下的高雄房地產 　　

　　擔任「提振高雄市房地產景氣，帶動都市經濟發展」座談會主談人的國立屏東商業技術學院不動產經營系賴碧瑩教授指出，高雄市目前家戶數為56萬9,924戶，住宅存量為57萬4,982戶，顯示供給確實有過多問題。高雄住宅存量從民國94年至95年間成交量最多，但在95年後申請建築執照開始減少，與其他縣市在民國96、97年大幅提出建築執照相比，未來高雄的完工房屋量不會過多，算是有先見之明。

　　她也建議高雄市需有新興產業引入以及多辦活動，前者基於就業需求，自然就衍生居住需求；後者，在高雄市今年迎接世運到來，運動競賽對於國際能見度、短暫參與人口引入有實際幫助，還有年底INTA都市發展年會，同樣都會帶來參加人潮，假使高雄能一直有活動舉辦下去，對高雄市經濟發展、房地產市場帶來正面幫助。

　　賴教授表示，對照過去倡導自由經濟的美國，在次級房貸風暴後也出現政府出面穩定二房政策，因此她認為，政府在面對不動產發展有限情況下，建議除了行政院提出的「青年安心成家方案」，稍有助益，其他方案包括建築業建照延長等，影響是有限的，短期不易見到成效。

▲提振高雄市房地產景氣帶動都市經濟發展座談會各界人士提出振興房地產建言。
用產業帶動高雄

 　　國立政治大學地政學系白仁德教授則提出三個看法，第一、南部工商業以中鋼為龍頭基礎產業，從產值來看高雄是向上成長，也因此更需要資金進駐投入，將周圍工商產業以群聚方式帶動。第二、環境品質為影響環境居住評估，他表示高鐵為民眾帶來快速流動，造就高雄房屋在台北出售現象，假使要吸引更多人居住高雄，當地福利政策也是重要考量因素。第三、以台北的挽面計畫及拉皮計畫為例，如「台北市好好看計畫」建商只要提供外部有利空間開發申請後，市府相對會給予更多容積，方便建商做綠美化等周圍環境改善。

　　藍健菖議員指出高雄市房地產是人口無成長，依照過去賣5萬戶房子的紀錄來看，預估應有10幾萬人口的成長，但資料顯示並沒有如此成長率，顯然為人口移出，若人口無實際成長，高雄房市問題也恐無改變。藍議員說，當桃園航空城成立後，當地住戶很快增加為200萬人口，反觀高雄市對於城市及產業定位沒有明顯發展方向，而小港機場容量也不大，加上兩岸直航班機一星期只有三班，因為需求不振導致房價低，因此他建議對於提出開放容積獎勵及增加公共設施規劃，吸引外地人前往高雄居住。
採取「減稅」及「降息」政策

　　高雄市建築開發商業同業公會前理事長郭敏能表示，民國87年針對國人所做國富調查中，國人整體財富為新台幣114兆元，其中房地產部分占65%，可見房地產的漲跌對整體經濟，尤其對消費能力有很大的影響。郭前理事長表示，政府讓建築執照延長二年是一項良好政策，只要開工後執照便可再延長二年，供給量相對延長下來，緩和市場供需所求。

　　郭前理事長提出，過去7年高雄市賣掉5萬8,000戶房子，未來房子在銷售面之信心方向極為重要，因此他也建議政府能開放陸客來台投資。他表示開放外來投資可分為4點，第1、開發型投資上限可為30%。第2、大陸人士來台購屋不需查證租金來源。第3、大陸人士來台可以居住30天，但投資金額需達千萬元以上。第4、降低利率約2%。

　　莊啟旺議長對於高雄房地產一直抱持關心的態度，他表示前陣子也邀請日本策略趨勢大師大前研一針對高雄提出看法與建言，大前研一也對高雄美麗發出讚嘆，同時他也表示希望高雄市在台灣不只是港灣城市，更是全世界的港灣城市。莊議長表示對於提振高雄市經濟發展，他也向中央政府據理力爭，希望中央能協助建商共度難關，同時他指出，不景氣中對房地產業者進行「減稅」，並對於青年購屋給予利息降息特別優惠；另外，市府取消獎勵停車空間及開放性空間獎勵辦法等二項措施，都對高雄市經濟發展毫無幫助，期待市府能有更具體的說明與作法。

▲高雄市總空戶約有10萬戶，亟待振興房市方案。


▲捷運站週邊透過容積率的鬆綁，提高建商投資意願，將可帶動人口的進駐。

 加強公共基礎建設

　　工務局建管處長趙建橋表示，高雄市93年建築執照達最高峰，高達4,100張，而在94~96年就開始微幅下降中，直到去年97年建築執照只剩970張，趙處長說高雄市對景氣的回應比其他縣市來的好。他強調整個高雄市是以「水」及「綠」為舖成，最主要希望創造區域優質生活，以提振房地產市場。

　　崑山科技大學不動產經營系陳淑美教授認為，高雄房貸指數比台北低，對購買房子的人是件幸福的事，因此高雄房市應無泡沫化疑慮，居住高雄環境品質良好，在都市發展計畫裡，高雄市人口密度更是全國第一，因此公共建設的質與量必需滿足生活所需，營造出人們友善的環境，高雄市政府也需創造就業機會，讓高雄蓄勢待發。
　　地政處長謝福來指出，在目前的景氣之下，地政處對北、中高雄的開發策略是不宜採取大量開發重劃區及提供大量建築用地，因此市府採取精緻性，回頭檢視之前重劃區，並透過基金進行公共建設。

　　立德資產科學系老師同時也是內政部營建署都市計畫委員陳麗紅教授表示，大前研一在天下雜誌中談到在不景氣中加強公共建設非常重要，但小型的公共建設對經濟幫助有限，當高雄一直強調產業的重要時，應要思考如何建設環境成為優良居住環境是更為重要，不應將產業重點放在製造業，利用營造良好環境，將帶動企業總部的注入。
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償還年限

最長20年(付息不還本之寬限期最長5年含第1.2年)

 

優惠利率

 

 第1.2年零利率
第三年起(家庭收入在50%分位點者適用)

第一類

郵儲利率-0.5335%
目前利率0.5925%
依98/2/20郵政儲金利率

家庭成員具下列條件者
1.列冊之低收入戶
2.身心障礙
3.重大傷病
4.單親家庭
5.原住民
6.經主管機關認定重大災民
第二類 郵儲利率+0.042%
目前利率1.167%
依98/2/20郵政儲金利率		 家庭成員不具第一類條件者
都市更新是重要手段 　　

　　 長榮大學副教授李泳龍指出，都市更新將帶來一定經濟效益，因此市府各項配套措施顯得重要，若在房地產景氣佳的階段實施都市更新較能創造更大經濟誘因。同時李副教授以「居民參與都市更新創造雙贏的魅力城市」為題進行專案報告，在報告中強調目前房屋供過於需，都市更新計畫將能成為投資者為供給導向，透過參與都市更新規劃，將有效反映市場機制。

　　義守大學主任秘書李樑堅表示，高雄市目前沒有都市更新案件，並且舉例國城軟體科學園區一坪13萬元相對台北市為低廉，但對高雄廠商卻是高成本，而市府之前提出旗津更新規劃也沒成功，地方雖獲得中央經費卻沒有一件補助成功，李主秘希望市府要讓廠商對都市更新增加信心，同時呼籲搭配中央政府政策，從小範圍來做帶動風潮。

　　陳美雅議員表示，房地產復甦與否對高雄市經濟非常重要。莊議長認為若高雄市房地產市場一旦崩盤，勢必將影響整個產業市場，在金融大海嘯侵襲之際，高雄房地產萎靡不振，市府對建蔽率、容積率及都市更新政策應進行鬆綁，重新檢討都市計畫新區域的「獎勵停車空間」、「開放性空間獎勵辦法」等法令。莊議長指出，在景氣不佳的時刻，任何變革都會影響市場的發展，期盼市府能整合各界的共識並提出更完善的配套措施以搶救高雄房市。

　　都發局長盧維屏說，對於房地產應把「鎖」解開，但高雄市仍有19件都市更新案被鎖住了，若此時瞬間開鎖可能引發其他問題，因此要更為謹慎。盧局長同時強調，房市一旦瓦解對高雄市整體產業十分不利，市府也一定要救。

　　李喬如議員在會中表示，都市不只涉及房地產市場，更重要是實務的執行，她建議以鹽埕區的七福商場結合城中城為都市更新為範例；林瑩蓉議員認為，提振房地產須兼顧文化性及社會的包容性，她說市府應以全方位為考量，同時投資產業所帶來的經濟利益也考驗著市府。



▲都市更新事業與房地產景氣座談會討論都市更新在現階段的景氣中所帶來的效益。

房地產相關指數

一、總家戶與住宅數

2008年

台灣

高雄
總家戶數 7,630,000戶 569,924戶
住宅存量 7,740,000戶 574,982戶
供給量>需求量 +110,000 +5058戶


二 、1991-2008年高雄市建築執照核發戶數表


 三、 2008年房價比較
台南、高雄地區 台北地區
11.3萬元(金額/坪) 31萬元(金額/坪)
▲至第三季截止，以國泰建設標準房價、同樣的統計資訊為準